Túlnyomó részt kétféle módon keletkezhet: tenger alatti földrengés, ún. tengerrengés (ami a tengerfenék alatt kevesebb mint 50 km mélységben következik be, és legalább 6,5 erősségű) (az esetek 86%-ban) vagy szintén tenger alatti vulkánkitörések (14%), illetve kisebb arányban tenger alatti vagy parti földcsuszamlások is okozhatják. Általában törési síkok mellett keletkezik, ahol nagy tömegátrendeződés zajlott le. Ha a tengerfenék megemelkedik vagy lesüllyed, az hatással van a felette elhelyezkedő víztömegre is. A terület felett gyűrű alakú hullám keletkezik, ami a tengerfenéken körkörösen szétterjed. A rezgés hullámhossza 100 - 200 km közötti, amplitúdója mindössze 0,5 méter körüli. A hullámok periódusideje 5 perctől 1 óráig terjedhet.

Mindezek miatt a nyílt tengeren haladó cunami legtöbbször alig észrevehető, bár rendkívül gyorsan terjed (800–1000 km/h). Ahogy azonban közeledik a parthoz, sebessége egyre csökken, míg a hullámnak a tengerfenékkel érintkező része a megnövekvő súrlódás miatt lelassul, egyensúlyát elveszti, aszimmetrikussá válik. Ekkor keletkezik a rettegett óriáshullám, a cunami, ami a part közelében 10-15 perc alatt eléri a 15-30 méteres magasságot. Minél meredekebb a partfal, minél erősebb volt a rengés, annál nagyobb lesz a hullám magassága, ami akár 60 m is lehet. Főleg öblökben, tengerszorosokban, folyótorkolatoknál erősödhet fel, mivel ezeknek hullámcsapda szerepe van. Az eddig megfigyelt legmagasabb, 63 méteres cunamihullám a Kamcsatka-félsziget partjait érte el. A legmagasabb lefényképezett óriáshullám 12 méter magas volt. A legmagasabb bizonyított szökőár meghaladta az 500 méteres magasságot egy alaszkai fjordban (Lituya-öböl), ahol a partoldal leszakadása indította el a hullámot.

Bizonyos esetekben, mielőtt a víz kicsapódna a partra, először visszahúzódik a tenger felé, mintha apály lenne. Mivel általában nem egyetlen hullám érkezik, tanácsos egy magasabb helyen megvárni a hullámok közötti, néha több órára elnyúló időszakot. Nagyobb cunami akár napokig is eltarthat, ezalatt több hullám éri el a partot.